Análisis de factibilidad técnica, de mercado y financiera para un proyecto de lotificaciones para las clases media y popular en la ciudad de Escuintla.

Abstract

"Lotificaciones La Sierra"1 es una empresa que se dedica al desarrollo de proyectos inmobiliarios en Guatemala. Actualmente la empresa está considerando invertir en un proyecto de lotificaciones para las clases media y popular ubicado en la Ciudad de Escuintla, en la carretera a Taxisco. Para evaluar la viabilidad del proyecto se realizó un análisis de factibilidad técnica, de mercado y financiera. En el estudio se consideró como mercado objetivo a las personas mayores de veinte años que pertenecen a la población económicamente activa de los segmentos socioeconómicos del C+ al D, que actualmente no poseen vivienda propia. Como parte del análisis de mercado, también se realizó un estudio de la oferta actual. Para ello se visitaron los proyectos de la competencia y se evaluaron los precios y servicios que actualmente ofrecen al cliente. Además se llevó a cabo el análisis comparativo entre la oferta y la demanda para poder establecer oportunidades y amenazas. Se definieron estrategias competitivas, de diferenciación y de comercialización para el proyecto y finalmente se determinó el balance entre la oferta y la demanda. El estudio técnico se realizó con el propósito de determinar los montos monetarios relacionados a los costos, gastos, ingresos, e inversión inicial del proyecto. Como inversión inicial se debe contemplar por parte de la empresa la compra de un terreno de 17.6 manzanas con un costo total de Q4,039,200.00. Los ingresos del proyecto provienen en su totalidad de la venta de los lotes. Se incluye en el estudio técnico, un cronograma del desarrollo del proyecto, en el que se indican los meses en que se realizan los trabajos de lotificación para cada una de las cuatro etapas en las que consiste el proyecto. También se indica el período de venta para cada una de las etapas. El proyecto tiene una duración de tres años, iniciando con los trabajos de lotificación de la primera etapa en el primer mes; hasta el último mes en el que se concluyen las ventas. El estudio financiero se realizó con la finalidad de determinar por medio del método del Valor Presente Neto y el cálculo de la Tasa Interna de Rendimiento la viabilidad del proyecto. Para ello fue necesaria la elaboración de un flujo de caja en el que se proyectaron 1 No se menciona el nombre real de la empresa por cuestiones de confidencialidad. Los ingresos, egresos e inversión inicial por un período de tres años. El flujo de caja permitió determinar las necesidades de capital y de financiamiento bancario necesario para el desarrollo de proyecto y así evitar problemas de liquidez. La Tasa Interna de Retorno del proyecto es de 59.25%, la cual supera la tasa de descuento de 18.90% establecida por la empresa. El Valor Presente Neto es de 03,540,634.18. Por lo tanto el proyecto supera las expectativas de los inversionistas. Sin embargo, este resultado se obtiene con el precio de ventas por metro cuadrado establecido por los inversionistas el cual es alto en relación a las recomendaciones realizadas en el análisis de mercado. Para determinar cuál sería el resultado del proyecto si el precio de venta no fuera el esperado por los inversionistas, se realizó el análisis de sensibilidad. Asimismo, se realizó el análisis de sensibilidad para calcular la magnitud de las variaciones en la Tasa Interna de Rendimiento si un parámetro particular varía dentro de un rango de valores establecido. Se determinó que la Tasa Interna de Rendimiento es más susceptible a cambios en el precio de venta que a cualquier otro parámetro. La Tasa Interna de Rendimiento no es tan sensible a cambios en los costos, como en el precio de venta, por lo tanto, agregar servicios al proyecto que den más valor para el cliente no implicaría un aumento de costos muy representativo, y facilitaría las ventas al precio estipulado. Otra recomendación para la empresa "Lotificaciones La Sierra" es reconsiderar el precio de venta por metro cuadrado, lo que también facilitaría las ventas.