Elaboración de modelo de negocio y estudio de factibilidad económica de una plaza comercial en Nueva Santa Rosa.

Abstract

El presente trabajo buscó evaluar la factibilidad económica del desarrollo de una plaza comercial en Nueva Santa Rosa. Para entender qué ofrecería el proyecto, a quién, por qué medios, a qué costo y con qué beneficios, se consideró igualmente importante realizar el modelo de negocios de dicha plaza. Esto resultó en la proyección de los flujos del proyecto en diferentes periodos de tiempo con el fin encontrar su valor presente neto y poder, así, evaluar desde el punto de vista económico la factibilidad del desarrollo de la plaza. La pregunta principal que guió al presente estudio de factibilidad fue ¿es factible, desde una perspectiva económica, el desarrollo de una plaza comercial en un terreno contiguo a la avenida principal Teófilo Solares, Nueva Santa Rosa? Para responder adecuadamente a esta pregunta, se consideró necesario responder otra serie de preguntas. La primera de esta serie de preguntas fue ¿qué tipo de plaza se pretende desarrollar? Para responder esta pregunta se llevaron a cabo cuatro actividades: una toma de fotografías y medidas del área de la plaza, una revisión bibliográfica sobre la localización geográfica del proyecto, un trabajo de campo y, finalmente, la realización de un modelo de negocios para la plaza según la metodología del Business Model Canvas. Posteriormente, se buscó responder a la pregunta ¿cuál es la estructura de inversión, ingresos y costos que determinará la factibilidad económica del proyecto? Con respecto a la inversión, se sostuvieron reuniones con un profesional en el desarrollo de proyectos comerciales para determinar el monto necesario a invertir para el desarrollo de la plaza. Para fundamentar una estructura a los ingresos y costos, se realizaron tres actividades: un estudio de tráfico, un análisis de plazas comerciales y un levantamiento de precios de renta comercial. Toda esta información se integró en un modelo financiero, del cual se obtuvieron los siguientes flujos e indicadores financieros para analizar: el valor presente neto del Free Cash Flow (Flujo de Caja Libre), el valor presente neto del Free Cash Flow to Equity (Flujo de Caja Libre a Accionistas), la TIR (Tasa Interna de Retorno) y el ROI (Retorno sobre la Inversión) del proyecto (este último desde la perspectiva del Flujo de Caja Libre a Accionistas). Esto permitió concluir que, según el escenario base, el proyecto es económicamente factible en un horizonte de tiempo de 15 años en adelante. Así, para 20 años, un lapso prolongado, pero no poco común en el análisis de desarrollos de esta naturaleza, los valores proyectados para el valor presente neto del FCFE (Flujo de Caja libre a Accionistas) y el ROI (Retorno sobre la Inversión, desde la perspectiva del flujo de caja libre a accionistas) son de $ 1,135,559.15 y 21.08%, respectivamente. Un escenario alternativo en el que el precio de la tierra se reduce al 10% o menos de la inversión total, sin embargo, permite obtener valores favorables para el Free Cash Flow to Equity y los indicadores financieros mencionados en un horizonte de 10 años. Para que el proyecto se apegue lo más posible y potencialmente supere las proyecciones del presente estudio, se recomienda establecer socios comerciales fuertes para los establecimientos más importantes de la plaza y negociar con bancos una tasa inferior al 7% para la deuda. Asimismo, se recomienda al contribuyente de patrimonio hacer un avalúo formal del terreno para, junto con la información proporcionada en el presente estudio, tener una mejor idea del costo de oportunidad del proyecto. (LA)